尼崎　賃貸 ハウスグループ


あ行　か行　さ行　た行　な行　は行　ま行　や行　ら行　わ行

耐震構造
地震や強風などの力で建物が揺れても耐えられるように設計された構造。1981年以降の建築基準法では、新耐震設計として、大地震でも建物が倒壊することなく人命を守れることを最低限のレベルにしている。壁にヒビが入ったり、建物内の設備や備品などの損傷を防ぐレベルまではカバーされていない。高層ビルでは上の階にいくほど揺れが大きくなる。地震力に耐える「耐震」に対して、地震力を低減させるのが「免震」や「制震」。


耐震性能
建築物が地震エネルギーをどれだけ吸収できるか、揺れにどれだけ耐えられるかを表す能力のこと。骨組（構造躯体）の強度を表す指標のひとつ。柱や梁の強さや粘り、耐力壁の量などが関係する。品確法に基づく住宅性能表示制度では「構造の安定に関すること」の項目の中で、数十年に一度の中規模地震に対する損傷のしにくさと、数百年に一度の大地震に対する倒壊のしにくさの2点について「耐震等級」を定めている。


耐用年数
長く使い続けるモノの寿命のこと。材料の物理的・化学的な性質だけを表す「耐久性」よりも広い意味があり、社会的・経済的な状況を含めて将来的に利用できる長さを表す。建築物の場合は、物理的な寿命だけでなく生活スタイルの変化に対応できて、維持管理コストが過大にならない範囲で収まるまでの年数をいう。なお「法定耐用年数」は、減価償却費を計算するために財務省令で定められたもので、実際の寿命とは必ずしも一致しない。


タウンハウス
連棟式の低層集合住宅。テラスハウスのような区画された専用庭を持たず、10〜20戸のグループごとに、建物に囲まれたコモンスペース（共同空間）を共有する。一戸建てと同じような独立性を持ちながら、建物を計画的に配置することで、共用庭などの緑豊かなコモンスペースを持つことができる新しいタイプの住宅形式といわれる。所有形態は分譲マンションに近い。コモンスペースの維持管理も、管理組合によって行われる。


宅地建物取引業法
いわゆる宅地や建物などの不動産の取引に関する法律。1952年制定。「宅建業法」と略す。宅建業者＝不動産会社の免許、宅地建物取引主任者の資格、営業保証金、業務などについて定め、宅建業者に誇大広告の禁止、広告開始時期の規制、取引態様（売主・媒介・代理）の明示、重要事項説明の義務などを課している。88年に専属専任媒介契約とレインズの創設、95年に免許の有効期限延長などの改正（97年施行）があった。


宅地建物取引主任者
都道府県で行う宅地建物取引主任者資格試験に合格し、不動産取引の2年以上の実務経験を持つなどの要件を認められて、宅建主任者証（有効期間5年）の交付を受けた人のこと。宅建業法では、不動産会社の事務所には従事者5人に1人以上、案内所には1人以上の専任の宅建主任を置くことを義務づけている。宅建主任者の業務は主任者証を提示して重要事項説明をしたり、重要事項説明書や契約締結後の書面に記名なつ印することなど。


宅配ロッカー
不在のときでも宅配便を受け取れるようにしたロッカー型の装置。宅配ボックスともいう。宅配業者がロッカーに荷物を預け入れ、不在配達票を届け先住戸の郵便ポストに投かんする。帰宅した居住者は、住戸ごとに登録された暗証番号を指定のロッカーに入力して荷物を受け取るしくみ。機械制御とコンピューター制御などの方式がある。最近は、書留郵便物対応やクレジットカードの決済システムを持ったタイプも登場している。


宅建業免許番号
不動産会社は、事務所の見やすい場所に免許事項を記載した標識を掲示することが法律義務。この標識の最初に「国土交通大臣（1）○○号」「兵庫県知事（1）××号」と出ているのが免許番号。複数の都道府県にまたがって事務所がある場合が国土交通大臣免許、1つの都道府県内にある場合が都道府県知事免許。カッコ内の数字は免許の更新回数を示す。更新は1996年以降は5年に1度、それ以前は3年に1度の間隔


建売住宅
新規分譲の一戸建てのこと。住宅を建ててから売る、または建物付きで売ることから「建売」という。建売住宅といっても、実際に建物が完成してから売るケースよりも、青田売りのケースのほうが多い。販売時点ではまだ基礎もできていないことも珍しくなく、「建て売り」というより「売り建て」といったほうが現実に近い。ただ「売建住宅」というのは、一般に「建築条件付き土地分譲」をさしており、建売住宅とは法律上もまったくの別物。

短期賃借権
入居している賃貸住宅が競売にかけられて、落札した新しい所有者から立ち退きを迫られた場合、3年以内（土地は5年）の短期賃貸借契約なら、前の所有者との契約が保護され、契約期間中は居住できる権利。2004年4月に民法の一部改正により廃止された。元々は、善意の賃借人を保護するのが目的だったが、競売にかかった賃貸物件に居座って法外な立ち退き料を請求する「占有屋」を排除するために保護制度がなくなった。


短期賃貸借契約
金融機関などが担保物件として抵当権を設定した不動産を借りるときに行う3年以内（家屋の場合。土地は5年以内）の賃貸借契約。その不動産が競売で落札され明け渡しを求められると、通常は落札者に所有権が移転してから6か月の猶予期間中に立ち退かなければならないが、短期賃貸借の場合は契約期間内は住み続けられる。これを「短期賃貸借の保護制度」（民法）というが、2004年4月に廃止された。


第1種住居地域
都市計画法で決められた用途地域のひとつ。大規模な店舗やオフィスビルなどの建築を制限する住居系の地域。床面積が3000平米以下なら、階数にかかわらず飲食店や店舗、事務所などが建築できる。ボーリング場やゴルフ練習場、ホテル、旅館なども可。税務署、郵便局、警察署、消防署などは建物の規模に関係なく建築可能。また、マージャン屋、パチンコ屋、カラオケボックスなどの遊戯施設は規模にかかわらず建築できない。


第1種中高層住居専用地域
都市計画法で決められた用途地域のひとつ。中高層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。低層住居専用地域のような絶対高さ制限がないので、容積率に応じて4階建て以上の中高層マンションなどが建築できる。飲食店や店舗は2階建て以下で床面積500平米以内ならOK。大学や病院、2階以下で床面積300平米以内の独立車庫も建築可能。ゴルフ練習場・パチンコ屋などの遊戯施設、ホテルなどの宿泊施設は不可。


第1種低層住居専用地域
都市計画法で決められた用途地域のひとつで、2〜3階建て以下の低層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。一戸建ての住環境としてはもっとも優れている。住宅以外に建てられるのは、高校以下の学校、図書館、銭湯、診療所、老人ホーム、保育所など。併用住宅の場合は、住居部分が全体の2分の1以上で、店舗等の広さが50平米以内に限られる。建物の高さを10mまたは12m以下に抑える絶対高さ制限がある。


第2種住居地域
都市計画法で決められた用途地域のひとつ。住居系の地域だが、大規模な飲食店、店舗、事務所などの建築も可能。階数や床面積の制限はない。カラオケボックス、パチンコ屋などの遊戯施設、畜舎、自動車教習所も建てられる。作業場が50平米以下なら、小規模な食品製造業に加えて、危険性や環境悪化のおそれが少ない工場も建築可能。ただし、劇場や映画館、キャバレー、ダンスホール、営業用倉庫など建築できないものもある。


第2種中高層住居専用地域
都市計画法で決められた用途地域のひとつ。主に中高層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。建築できる建物の種類は第1種中高層住居専用地域と同様。ただ、飲食店や店舗の床面積が第1種中高層居住専用地域の500平米以内から1500平米以内に拡大している。また、2階建て以内なら専用の事務所ビルも建築可能。パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋などの食品製造業で、作業場の床面積が50平米以内の工場も建てられる。


第2種低層住居専用地域
都市計画法で決められた用途地域のひとつ。主に低層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。建築できる建物の種類や高さ制限は第1種低層住居専用地域とほぼ同じ。唯一の違いは小規模な飲食店や店舗などの建築が可能なこと。具体的には2階以下で床面積が150平米以内で、日用品の販売店、食堂、学習塾そのほかの各種サービス業を営む店舗。パン屋・豆腐屋など自家製造販売の場合は、作業場の面積が50平米以内。


ダイニングキッチン
食事室（ダイニング＝D）と台所（キッチン＝K）が一体化した部屋＝DKのこと。いわゆる「DKスタイル」が登場したのは、戦後まもない時期に旧・日本住宅公団（現・都市再生機構）などが開発した公共住宅から。それまで寝起きと食事は同じ和室で行うことが多く、機能分化があいまいだった。DKスタイルの登場で、寝る部屋と食べる部屋が分かれ、食寝分離が実現。狭い室内空間の有効利用やいす式の洋風生活のスタイルが定着した。


地上権
借地権の種類のひとつ。地代を支払う義務はあるが、地主に断ることなく自由に売買したり、また貸しや建て替えが可能。地上権を設定すると地主に登記を請求することができるので、抵当権を設定して地上権を担保に融資を受けることもできる。借地人の力が強く、所有権に近い。民法では地上権を「他人の土地に於て工作物または竹木を所有するためその土地を使用する権利」と規定しており、所有権と同じ「物権」に分類している。


仲介
不動産取引の当事者、つまり売主と買主、貸主と借主の間に立って、取引を仲立ちすること。取引態様の1つで、媒介ともいう。いわゆるブローカーと同じ。仲介をする不動産会社を仲介会社という。売主と買主の間に立つ仲介会社は、必ずしも1社とは限らず、複数の会社が介在することも珍しくない。取引が成立した場合は、仲介会社に仲介手数料を支払う。売買の場合は、最大で価格の3％プラス6万円。賃貸借の場合は賃料の1か月分。


仲介会社
不動産の取引を仲介（または媒介）する会社のこと。売買仲介と賃貸仲介がある。明確に分けられないが、どちらかを営業の中心に置いているのが普通。売買仲介会社は、中古マンション、一戸建て、土地の売買に当たって、売主と買主の間で取引の仲立ちをする。賃貸仲介会社は、アパートや賃貸住宅の家主と賃貸入居者の仲介をする。取引が成立した時に、成功報酬として取引の当事者双方から仲介手数料を得る。


仲介手数料
仲介会社の媒介などによって不動産の取引をしたときに、業者に支払う報酬のこと。媒介報酬ともいう。宅建業法では成功報酬主義が取られているので、売却や物件探しの依頼をしても取引が成立しなければ支払う必要はない。仲介手数料の金額の上限は宅建業法で決められている。売買（取引金額が400万円超）の場合は「取引金額×3％＋6万円」以内。課税業者の場合、これに消費税がかかる。そのほか取引の報酬額もある。


2×4工法
角材の枠に構造用合板を張ったパネルを組み立てて建物をつくる工法。一番たくさん使用される角材の断面の寸法が2インチ×4インチであることから「2×4工法」と呼ぶ。「枠組壁工法」ともいう。2インチ×6インチの角材を多用した場合、特に「2×6（ツーバイシックス）工法」と呼ぶこともある。壁（面）で支えるため、耐震性・気密性に優れるとされているが、そのぶん、窓の位置や大きさなどが制限される側面がある。


定期借家権
契約更新のない定期建物賃貸借権のこと。契約期間の上限はない。定期借地権のように借地借家法に権利として規定されているわけではなく、同法38条に定期借家契約ができると定められている。契約を結ぶ際に、家主は、借家人に対して公正証書などの書面を公布して「更新がなく期間満了により終了する」ことを説明する義務がある。また、契約終了の1年前から6か月前までの期間に契約終了の通知をする必要がある。


定期借家法
「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」の通称。全5条の簡単な法律で、いわゆる定期借家権（定期建物賃貸借制度）を設け、併せて国や自治体が良質な賃貸住宅の供給を促進するために必要な措置を取ること、自治体や公団・公社が生活困窮者のための公共賃貸住宅を供給することをうたったもの。1999年12月15日に公布され、2000年3月1日から定期借家契約による賃貸住宅の取引が可能になった。


定借マンション
定期借地権付の分譲マンションのこと。契約期間50年前後の一般定期借地権が多いが、建物譲渡特約付き借地権の場合もある。土地所有権の場合に比べて販売価格（総額）が3〜4割程度安くなるが、1か月1万〜2万円程度の地代がかかる。また、建物価格以外に払う一時金は、一戸建てがほとんど保証金なのに対して、マンションは保証金のケースと権利金のケースが半々。一時金の相場は、数十万円から1000万円以内が多い。


抵当権
金融機関が不動産を担保に融資するときに、いわゆる「借金のかた」として設定する担保権のこと。借り手が返済できなくなった場合に、抵当権を実行して任意処分や競売などによって債権を回収する。地上権や永小作権なども抵当権の対象になる。厳密には普通抵当権と根抵当権があり、単に抵当権という場合は特定の債権を保全するための普通抵当権を指す。住宅ローンを借りる時は金融機関と抵当権設定契約を結び、登記簿に登記される。


鉄筋コンクリート造
建物自身の重さを支えるような押し潰す力（圧縮力）に強いコンクリートを、引き伸ばす力（引っ張り力）に強い棒状の鋼材である鉄筋で補強して作る構造のこと。鉄筋コンクリート（reinforced concrete）造を省略して「RC造」という。耐震性、耐火性に優れている。マンションでは6〜7階建てまでの中高層に多かったが、超高層向けのハイRC造などのマンションも出ている。壁式構造とラーメン構造がある。

鉄骨造
建物の骨組に鉄骨（steel）を組んで作った構造のこと。「S造」と略す。柱や梁をボルトや溶接で接合する。耐震性は高いが鉄自体は耐火性が低いので、通常は鉄骨の周りに耐火被覆を施す。鉄筋コンクリートに比べて軽いので、大型の工場や高層ビルに適している。小規模なビルや賃貸住宅でもS造で建てられているケースがある。超高層マンションでも採用されるケースはある。軽量鉄骨を使った一戸建てのプレハブ工法もある。


鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄骨（S）造と鉄筋コンクリート（RC）造の長所を併せ持った構造。鉄骨で柱や梁を組み、その周りに鉄筋を配してコンクリートを打ち込む。鉄骨鉄筋コンクリート（steel framed reinforced concrete）造を省略して「SRC造」という。7〜8階建て以上の高層マンションに多い。同じ階数ならRC造よりもSRC造のほうが耐震性は高く、柱も細くできる。ただ、建築コストはSRC造が一番高くなる。


手付金
売買契約のときに買主から売主に支払われるお金。代金の1〜2割が一般的。単なる代金の前払いとは違い、特別な意味を持つ。手付金には、証約手付、違約手付、解約手付という3つの性格があり、特に定めがない場合や売主が不動産会社などの宅建業者の場合には解約手付とみなされる。宅建業者は、売買代金の2割以上の手付金を受け取ってはならない。また、手付金額が2割以下でも一定の前金保全措置が法律で義務づけられている。


テラスハウス
複数の建物が連続してつながっている長屋建ての住宅のこと。戸境壁を共用している分だけ一戸建てよりも効率的に建築できるが、土地の所有形態は一戸建てと同じように独立した所有権になる。また、形式も2〜3階建て以下の低層が多く、各住戸ごとに区画された専用庭があるので、マンションよりも一戸建てに近い。1戸1戸に分けて新築一戸建てとして分譲されるよりも、戸建て形式の賃貸住宅として供給されるのが一般的。


テンキーロック
鍵を使わないキーレスエントリー・システムのひとつ。0から9までの10個の数字ボタンで暗証番号を入力して施解錠する。鍵の紛失、盗難、複製による不正な解錠を防げる。ただし暗証番号ののぞき見などによって他人に知られると、容易に解錠されるおそれもある。メカニカル方式とデジタル式があり、後者は入力のたびに数字配置が変わるランダムテンキー式もあり、暗証番号を手の動きなどにより推測されるおそれがない。


電気錠
カギを遠隔操作できるように、電気的に施解錠をする機構を組み込んだロックシステムのこと。錠を設置した扉とオンラインで結ばれた操作盤のボタンを押すと、作動電流が瞬時に送られて電気錠を作動させる。いわゆるオートロックが代表的。非接触式、カード式、テンキー式、リモコン式などのバリエーションがある。離れた場所から施解錠状態を確認できるため、各種のセンサーを組み合わせたセキュリティシステムに応用されている。


等価交換方式
地主が所有している土地を出資して、その土地にデベロッパーが建物を建設（出資）。建物が完成した後に、地主とデベロッパーが、それぞれ出資比率に応じた割合で土地建物を取得する方式のこと。土地と建物を等価値で交換する形になるため、等価交換という。地主は土地を現物出資するだけで事業資金なしに建物を取得できる。デベロッパーは土地を先行取得するための資金やリスクを軽減することが可能。双方にメリットがある。


等価交換マンション
等価交換方式で開発されたマンションのこと。比較的小規模のマンションが多い。賃貸で入居する場合には特に問題はないが、分譲された住戸を購入する場合は注意点がある。元の地主が複数の住戸を所有して、一部の住戸を賃貸にしているケースが多いため、管理運営の善し悪しが地主に左右されやすい。管理意識の高い地主なら建物も良好に維持されるが、その反対の場合は、長期修繕計画などが上手く行かないケースも見られる。


登記簿
不動産では、土地・建物にかかわる権利関係を法的に登録する台帳のこと。登記簿に登記していないと、第三者に対抗できない。登記簿は土地、建物それぞれにあり、中身は表題部、甲区、乙区に分かれている。表題部には、土地登記簿の場合は所在地の地番、地目、地積など、建物登記簿の場合は家屋番号、構造、床面積などが出ている。甲区には、所有権にかかわる項目、乙区には抵当権などの所有権以外の権利に関する項目が含まれる。


登記簿面積
登記簿に登記されている面積のこと。土地の登記簿面積（地積）と実測面積は異なることがあるので、測量が必要。また、建物の登記上の床面積は一戸建て（一般建物）とマンション（区分所有建物）によって違う。一戸建ては、壁の中心線で囲まれた面積を表す「壁心面積」。マンションの場合は、壁の表面から内側の面積を表す「内法面積」。内法面積は壁心面積よりも壁の厚さ分だけ狭くなる。登記簿面積と実際の面積の違いに要注意。

特優賃
中堅所得者のファミリー向けの公共賃貸住宅の一種で、特定優良賃貸住宅を省略して「特優賃」という。民間の土地所有者が一定の条件に合った賃貸住宅を建築し、自治体や公社が長期契約（最長20年間）で借り上げたり、管理受託をして運営する。賃貸住宅の建築にあたって、国や自治体からの建設費の補助と公庫の低利融資が受けられるうえに、入居者の負担を和らげるための家賃補助を受けられる。入居者は収入に応じて負担額が変わる。


土地賃借権
2種類ある借地権のうちのひとつ。地上権とは違い、売却や転貸、建て替えの際には地主の承諾が必要になる。売却や建て替えの承諾を得るために、借地権価格の1割程度の承諾料を支払うのが一般的。土地賃借権には抵当権の設定はできないし、地主は賃借権を登記する必要はない。ただ、定期借地権の場合は登記されるケースが多い。なお、賃借権の法的性格は、賃貸借契約によって対価を払って使用できる権利で、債権に当たる。


徒歩時間
現地から交通機関の最寄り駅や商店、学校、公共機関などへの歩いていく場合の所要時間は、不動産公取協の表示規約で、「道路距離80mにつき1分を要するものとして計算する」ことと定められている。1分未満の端数が出る場合は切り上げて計算する。たとえば500mの場合、［500m÷80m/分＝6.25分］となり、表示は「7分」となる。信号や踏切の待ち時間、坂・階段の昇り下りによる時間のロスなどは計算上で考慮されていない。


トランクルーム
家財などを預かってくれる保管サービス。盗難やカビなどの心配がある貴重品・美術品をはじめ、家具やピアノなど大きなモノから小さな書類まで安全に預けることができる。ものによって異なるが費用は1立方米あたり月2000円程度から。トラブル防止のため、品物の引き渡し時にキズ等を確認。保管中の品物への毀損、紛失等に対して損害保険があるかも大切。マンションなどでも室内とは別に家財のトランクルームを設けているところも。